La Garantie des Risques Locatifs (GRL)
PRINCIPE
La Garantie des Risques Locatifs (GRL) est un dispositif qui permet de couvrir :
- les risques d’impayés de loyers, charges comprises
- les dégradations locatives sur toute la durée du bail
- les frais de procédures en cas de défaillance du locataire
Elle vise à favoriser l’accès et le maintien dans le logement.
CONDITIONS D’ACCES A LA GRL
Pour bénéficier de cette garantie, le bailleur doit souscrire un contrat d’assurance GRL dénommé « contrat socle GRL ». Il doit ensuite s’assurer au vu des pièces transmises par le candidat locataire de son éligibilité au contrat socle GRL. Le bailleur doit transmettre ces pièces à l’assureur. S’agissant des locataires déjà en place dans leur logement, pour bénéficier de la garantie GRL, le bail doit dater d’au moins 6 mois avant la date de souscription du contrat socle GRL et il ne doit pas y avoir 2 mois, consécutifs ou non, d’impayé total ou partiel de loyer (au cours des 6 mois précédant cette souscription).
BAILLEURS CONCERNES
Tout propriétaire bailleur du parc privé qui le souhaite peut souscrire un contrat socle GRL. Il s’adresse à la compagnie d’assurance de son choix adhérant au dispositif. Ce contrat peut être souscrit individuellement ou par un groupe de propriétaires bailleurs gérant plusieurs lots.
Le propriétaire bailleur doit s’acquitter d’une prime d’assurance dont le taux est librement fixé par l’assureur et indépendamment de la situation financière du locataire.
LOCATAIRES CONCERNES
Tous les locataires dont le taux d’effort (rapport entre le loyer, charges comprises et les revenus mensuels permanents du ou des titulaires du bail : revenus d’activité, pensions, allocations logement…) n’excède pas 50 %, sont éligibles au contrat socle GRL.
Les organismes Action logement ou l’Etat, selon les publics, apportent une compensation financière aux assureurs permettant de couvrir le préjudice causé par les défaillances des locataires. La liste définissant les différentes catégories de publics est fixée à l’annexe du décret du 23 décembre 2009 (article 3).
LOGEMENTS CONCERNES
Les logements concernés sont ceux :
- loués vides ou meublés dans le parc privé
- situés sur le territoire français
- occupés à titre de résidence principale par leurs locataires
- loyer mensuel inférieur ou égal à 2.000 € à la date de souscription initiale du contrat
Toutefois, la garantie ne couvre pas :
- les logements qui n’appartiennent pas à des propriétaires bailleurs personnes physiques ou à des sociétés civiles immobilières familiales exclusivement constituées entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus et qui font l’objet d’une convention APL en cours (sauf si cette convention a été signée avec l’ANAH ou à l’occasion de l’octroi d’une aide de l’ANAH)
- les sous-locations
- les baux commerciaux, ruraux et professionnels (sauf en cas de bail mixte pour la seule partie destinée à l’habitation et ses annexes)
CARACTERISTIQUES DE L’ASSURANCE
Le contrat socle GRL couvre 3 garanties :
- loyers impayés (charges comprises) pendant toute la durée du bail dans la limite d’un plafond de 2.000 € par mois à la date de souscription du contrat socle. Un sinistre est constitué :
- soit, en cas d’impayé total pendant 2 mois consécutifs ou non
- soit, en cas d’impayé partiel, lorsque le cumul des sommes impayées, apprécié sur une période de 1 an, atteint 1 mois de loyer, déduction faite des aides au logement versées au bailleur
- dégradations locatives qui comprennent le coût des travaux de remise en état du logement en cas de détériorations locatives imputables au locataire, causées durant sa période d’occupation et constatées lors de la reprise effective du logement. L’indemnisation est opérée après application d’une franchise équivalente au montant du dépôt de garantie et versée dans la limite d’un plafond de :
- 7.700 € TTC par sinistre et par logement, en location d’un logement vide
- 3.500 € TTC par sinistre et par logement, en location d’un logement meublé
- frais de procédure engagés pour recouvrer le montant des loyers impayés et le remboursement des dégradations ainsi que les frais d’expulsion (honoraires de l’huissier…).
Chaque assureur peut cependant proposer des garanties optionnelles, en supplément de celles prévues par le contrat socle GRL.
INTERDICTION DE CUMUL ENTRE CAUTION ET GRL
En cas de souscription d’un contrat socle GRL, aucune caution ne peut être demandée y compris pour les candidats locataires étudiants ou apprentis.
EN CAS D’INCIDENT DE PAIEMENT
Le bailleur s’adresse à son assureur qui l’indemnise directement, sans aucune avance d’éventuels frais de procédure de recouvrement.
La situation du locataire est ensuite examinée et suivie par l’Association Pour l’Accès aux Garanties Locatives (APAGL) qui assurera le traitement social de sa situation si celle-ci le justifie. Elle prescrit à l’assureur des modalités de recouvrement adaptées soit à l’amiable, soit au contentieux. L’APAGL est chargée de définir, dans le cadre de la procédure de recouvrement amiable, un plan d’apurement de la dette de loyer. Le remboursement des sommes indemnisées s’effectue exclusivement auprès de l’assureur.
Ce traitement social est néanmoins assorti de l’obligation, pour le locataire, de reprendre le paiement (au moins partiel dans un premier temps) des loyers. Si cette condition n’est pas respectée, une procédure classique de traitement judiciaire des impayés est engagée.
Si le locataire perçoit une aide personnelle au logement (APL), le bailleur doit en demander le versement en tiers-payant auprès de la CAF ou la MSA, selon le cas.