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Les Méthodes d'expertise et d'évaluation

L'expert immobilier est un professionnel indépendant dont le métier consiste à définir en toute impartialité et avec précision la valeur des biens immobiliers, des fonds de commerce ou d'entreprises. Sa connaissance du marché immobilier local lui permet d'établir des références pour déterminer la valeur vénale ou la valeur locative d'un bien immobilier d'habitation, agricole et forestier, de bureaux, de loisirs, d'un fonds de commerce, d'un bien artisanal ou industriel.

Les investigations entreprises pour réaliser sa mission permettent de rechercher, analyser et synthétiser l'ensemble des paramètres économiques, techniques, comptables, juridiques et fiscaux pour déterminer la valeur d'un bien au sein d'un marché parfois étroit et souvent spécifique.

Le rapport d'expertise remis au client fait suite à une méthodologie découlant des engagements pris dans la Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière, et matérialisée par différents entretiens, visites et analyses.

Assurance Responsabilité Civile Professionnelle : tout expert doit faire garantir sa responsabilité auprès d'une compagnie d'assurance, d'autant plus que sa responsabilité, conformément à la loi, est fixée à 30 ans. Il s'agit de garantir sa responsabilité civile d'exploitation et sa responsabilité civile professionnelle.

Les principes d'évaluation :

1) Les types de valeurs

  • les valeurs de marché
La valeur vénale : la Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière élaborée sous l'impulsion de 14 associations d'experts immobiliers, dont la Chambre des Experts Immobiliers de France FNAIM, à laquelle les experts membres des associations signataires doivent se référer, donne de la valeur vénale la définition suivante : "la valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être raisonnablement cédé en cas de vente amiable au moment de l'expertise".

La valeur locative : d'après la Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière, "la valeur locative s'analyse comme la contrepartie financière annuelle de l'usage d'un bien immobilier dans le cadre d'un bail. Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d'un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région données". La valeur locative de marché intègre éventuellement l'incidence de toute somme ou versement en capital, soit au locataire précédent (droit au bail), soit au propriétaire (pas de porte, droit d'entrée, indemnité de changement d'activité, etc …). La valeur locative est exprimée hors droit au bail ou hors TVA et hors charges locatives ou de toutes autres natures refacturées au preneur.

  • les valeurs de remplacement
Le coût de remplacement brut : il s'agit du coût d'achat du terrain et du coût de construction des bâtiments, à l'identique ou à l'équivalent, qui s'y trouvent, impôts non récupérables, frais, taxes, honoraires inclus.

Le coût de remplacement net : il s'agit du coût de remplacement brut, duquel on déduit la dépréciation pour vétusté et obsolescence.

2) Les méthodes d'évaluations

  • l'estimation par comparaison (ou méthode par le marché) : déduit la valeur d'un bien de l'analyse du prix obtenu de la vente récente, d'autres biens aussi semblables que possible en termes de consistance, d'état, de situation, dits "références" ou "points de comparaison"

  • l'estimation par capitalisation du revenu : capitalise ou actualise un revenu annuel, qu'il s'agisse d'un loyer constaté ou d'une valeur locative, d'un revenu brut ou d'un revenu net, pour parvenir à une valeur vénale. La méthode est fondée sur le constat que la valeur du bien est en relation avec le revenu qu'il procure (ou peut procurer)

  • l'estimation par le coût de remplacement : reconstitue le prix de revient du bien, en déduisant le cas échéant une dépréciation. Cette méthode est peu utilisée en matière de valeur de marché. Elle est plus fréquemment utilisée pour des biens très spécialisés ou pour définir des valeurs d'utilité ou d'exploitation

  • les méthodes dites "professionnelles" : pour certains biens spécialisés tels que hôtels, cliniques, cinémas, théâtres, la pratique professionnelle a dégagé des normes et méthodes permettant de définir la valeur vénale ou la valeur locative des murs, ou la valeur du fonds de commerce

La mission de l'expert
L'expert immobilier doit se faire préciser par son client sa mission : la lettre de mission doit indiquer de façon précise l'étendue de la mission, le délai de réalisation ainsi que le montant des frais et honoraires convenus.

La constitution de dossier
L'expert ne peut réaliser sa mission qu'avec la coopération du client, qui doit lui communiquer tous les documents utiles.

Les frais et honoraires
C'est la rétribution convenable et suffisante payée par un tiers pour remplir les engagements pris vis à vis de l'expert immobilier pour l'accomplissement de sa mission.

La rémunération de l'expert doit donc comprendre dans chaque affaire, les éléments suivants :

  • une participation aux dépenses du cabinet : secrétariat, amortissement du matériel, papeterie, loyer
  • un remboursement des frais et débours engagés par l'expert : déplacements, correspondances, appels téléphoniques, photographies, frais de recherches
  • la rémunération du travail proprement dite : étude du dossier, visite des lieux, écoute et examen des dires, rédaction du rapport. Bien que le tarif des honoraires soit libre, la grande majorité des experts fixent leur rémunération en fonction de vacations horaires, ce qui théoriquement parait plus conforme à l'équité puisque l'expert est honoré en fonction du temps passé et non sur la notion de valeur du bien, ce qui garantit au client toute surenchère quant au prix